LASTRICO SOLARE E TETTO SONO BENI COMUNI?

In materia di condominio negli edifici, la presunzione di condominialità del lastrico solare, di cui all’articolo 1117 del codice civile, può esser superata soltanto dalle risultanze contrarie emergenti dall’atto costitutivo che sia parte integrante del primo atto di vendita con cui è stata frazionata l’originaria unica proprietà, sempre che questo contenga, sul punto, indicazioni chiare ed inequivoche.

Non rileva, dunque, quanto stabilito nel regolamento condominiale, a meno che non si tratti di un regolamento allegato al primo atto d’acquisto debitamente trascritto (e, dunque, opponibile ai terzi), ovvero di regolamento che possa considerarsi effettiva espressione di autonomia e volontà negoziale delle parti.

Una simile convenzione, approvata con una espressa manifestazione di consenso individuale da parte dei singoli condòmini, è, infatti, la sola che possa considerarsi idonea ad incidere, modificandoli, sui diritti dominicali riconosciuti ai comproprietari, nei rispettivi atti di acquisto.



La sentenza della Corte di Cassazione

Questi i principi di diritto, contenuti nella sentenza n. 21440 del 06 luglio 2022, con i quali la Corte di Cassazione ha definitivamente sancito la legittimità della richiesta dei titolari di alcune unità commerciali ubicate al piano terra di un fabbricato.

Questi ultimi avevano impugnato, innanzi al Tribunale di Roma, la deliberazione dell’assemblea dei condòmini che li aveva esclusi dalla partecipazione alla distribuzione del ricavato dall’installazione di un’antenna sul lastrico solare, posto a copertura del locale lavatoio.

Il Condominio, soccombente sia in primo grado, che innanzi alla Corte d’Appello di Roma, aveva basato la propria difesa sulla disposizione del regolamento condominiale (l’articolo tre), che riservava ai soli proprietari degli appartamenti la proprietà del lastrico solare in oggetto.

La Cassazione, risolte alcune preliminari questioni processuali, sposa in pieno la tesi della corte distrettuale, affermando che l’istante incorre in errore reiterato nel considerare l’articolo tre del regolamento come valido titolo contrario alla (presunzione di) condominialità del lastrico di copertura dell’ex lavatoio.


Il ruolo del regolamento di condominio

Aggiunge la Cassazione che il regolamento di condominio, di per sé considerato, non equivale ad un titolo di proprietà e che, pertanto, ad esso può riconoscersi la forza cogente necessaria a superare la presunzione di condominialità di cui all’articolo 1117 del codice civile, solo se espressione di autonomia negoziale, in quanto accettato dai singoli condòmini, debitamente trascritto e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai medesimi dagli atti di acquisto (Cass. 5125/1993; Cass. 8012/2012).

Per gli Ermellini, inoltre, proprio perché l’esclusione dalle cose comuni di alcune di quelle parti dell’edificio che si presumono di proprietà condominiale può incidere sull’essenza di un diritto reale immobiliare, per aversi titolo contrario occorre che dal negozio emergano elementi tali da essere addirittura inconciliabili con l’esercizio del diritto di condominio.

Tale indagine è demandata all’apprezzamento del giudice del merito, e, ad avviso della Suprema Corte, non è comunque censurabile l’interpretazione fornita, sul punto, dalla Corte d’Appello di Roma, in quanto logica e coerente.

Corretto, infatti, affermare, che la clausola oggetto d’indagine, per come testualmente formulata, sia generica e non consenta di cogliere, in modo chiaro ed univoco, l’intenzione di attribuire solo ai proprietari degli appartamenti la proprietà del lastrico solare, sottraendone la contitolarità ai locali commerciali.

Infine, osserva la Cassazione, come, nel caso di specie, anche dal punto di vista della funzione concreta del lastrico solare, non sia condivisibile la tesi del ricorrente condominio.

Il lastrico solare ed il tetto sono, infatti, beni comuni anche rispetto ai proprietari dei locali che hanno accesso direttamente dalla strada, essendo, in ogni caso, elementi necessari per la configurabilità stessa del fabbricato e fornendo riparo e protezione a tutte le unità sottostanti.

Ricorso rigettato, dunque, e condanna del condominio ricorrente alla spese del giudizio di legittimità ed al versamento di un ulteriore importo, pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato.

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