Nuovo governo e tassi in aumento...QUALI PROSPETTIVE PER IL MERCATO ITALIANO?

Il mercato immobiliare italiano al momento è sottoposto a correnti contrastanti che daranno probabilmente vita a un nuovo corso nei prossimi tempi. L’aumento dei tassi di interesse, l’inflazione, la vittoria del centrodestra alle elezioni politiche dello scorso 25 settembre, sono tutti eventi che avranno ripercussioni a lungo termine sulle politiche per la casa e sui finanziamenti per l’acquisto delle abitazioni, nonché sull’andamento di prezzi e compravendite. Cerchiamo di fare chiarezza e di trarre qualche previsione...

L’impatto del nuovo governo sul mercato immobiliare potrebbe rivelarsi piuttosto positivo poiché nel programma del centrodestra è indicato in maniera esplicita il potenziamento delle agevolazioni per l’accesso al mutuo per l’acquisto della prima casa per le giovani coppie.

Sembra un orientamento programmatico certamente favorevole per il mercato immobiliare e favorirebbe in modo importante gli acquisti sulle prime case.

Discorso diverso è per Il superbonus 110%; il nuovo governo dovrà gestire una maggiore flessibilità delle banche, nonché la situazione delle imprese in crisi di liquidità e delle famiglie con i lavori bloccati. Ritengo, però che al contempo il nuovo governo varerà nuove misure per favorire comunque il settore edilizio, sempre stato uno dei motori più potenti dell’ intera economia nazionale.

Come impatta il ridimensionamento del superbonus sull’acquisto delle case da ristrutturare?

Non è tanto il superbonus a impattare negativamente sulle compravendite di case da ristrutturare, perché si tratta più che altro di una misura utilizzata su condominio o case che si intendono tenere, fruendo di un migliore qualità e di agevolazioni fiscali. Impatterebbe di più la mancanza di altri bonus, come quello al 50 per cento, che è molto usato e al momento funziona bene. Il comparto delle case da ristrutturare ha risentito invece dell’aumento dei costi dei materiali e in generale della loro difficile reperibilità, ma si è trattato più che altro di una conseguenza in termini di dilatazione di tempistiche di intervento. Una volta ridefinite le scadenze, le imprese hanno potuto procedere, anche se assestate su scadenze diverse da quelle concordate inizialmente.

Quali sono altre conseguenze di inflazione e aumento tassi sulle compravendite immobiliari?

A confermare la direzione verso il calo delle richieste immobiliari c’è anche l’aumento dei tempi di vendita. Se nel 2021 si parlava di 30-60 giorni, oggi arriviamo a 90-120 giorni. In ogni caso l’immobile giusto nella zona giusta lo si vende comunque in 15 giorni, come ci può volere un anno per un immobile di minor qualità in zona periferica. Oggi diciamo che ci si prende più tempo per riflettere, e anche a livello di contrattazione del prezzo l’acquirente è un po’ più forte che in passato.

Questo raffreddarsi delle compravendite immobiliari è positivo o negativo?

A conti fatti direi positivo. È giusto che il mercato sia equilibrato: a momenti di picco eccezionale si succedono sempre problemi eccezionali, vedi mutui subprime seguiti a momenti molto positivi, mentre a momenti più calmi si succedono anche problematiche più gestibili. I momenti di maggiore riflessione sono inoltre positivi per il mercato perché premiano maggiormente la qualità, favorendo il raggiungimento del giusto prezzo per il giusto prodotto.

Cosa succederà ai prezzi delle case con l’aumento dei tassi di interesse Bce?

Quello che mi aspetto a seguito dei tassi di interesse Bce in aumento, almeno in Italia, è una stabilizzazione dei prezzi delle case, più che un calo. A volte ci si confonde infatti tra immobili top e mercato immobiliare totale. Gli immobili top, come possono essere quelli commercializzati in centro a Milano, vedono poche compravendite all’anno a prezzi decisamente alti, ma sono una fetta molto limitata del mercato che segue logiche totalmente diverse. Il 95 per cento del mercato, ossia il mercato “vero”, ha visto nell’ultimo periodo un aumento moderato dei prezzi, seguito a una lieve frenata della domanda a seguito di inflazione e aumento dei tassi. Se quindi ci si attendeva un trend ancora in crescita, vediamo invece non tanto un calo dei prezzi, quanto un aumento delle quotazioni inferiore alle attese. Per questo trovo sia più corretto parlare di stabilizzazione dei prezzi immobiliari, più che di calo.

Il settore immobiliare reggerà il colpo dell’aumento dei tassi dei mutui ?

Il tema del tasso di interesse sui mutui in questo periodo ha un risvolto psicologico pesante. Tuttavia occorre capire che per ora le condizioni sono ancora piuttosto favorevoli. Abbiamo mutui variabili a tasso compresi tra 1.5 e1.75 per cento e tassi fissi tra 3 e 3.50 per cento, senza dubbio in rialzo ma ancora sotto la soglia di “allarme” per ill mercato, che io fisserei intorno al 5-6 per cento