BOLLA IMMOBILIARE CAUSA INFLAZIONE?


Rischi e opportunità dell'investimento immobiliare nel commento di Lombard Odier Gtres.



L’inflazione attuale, legata alla guerra in Ucraina ma presente anche prima per le conseguenze economiche del post pandemia, potrebbe causare un aumento incontrollato del prezzo delle case? E’ l’interrogativo che si pone Stéphane Monier, Chief Investment Officer di  Banque Lombard Odier & Cie. Ecco la sua analisi.



Perché i prezzi degli immobili rischiano la bolla

I responsabili delle politiche monetarie statunitensi sono preoccupati per la "fear of missing out" (FOMO) degli investitori. In altre parole, quando gli investitori in immobiliare si aspettano che i prezzi continueranno a salire, questi effettivamente salgono, con il rischio che il mercato si trasformi in una bolla. Con l'aumento dei tassi di interesse per combattere l'inflazione, si prevede che il boom immobiliare globale si raffredderà. Tuttavia, alcuni mercati immobiliari selezionati, in particolare negli immobili commerciali e logistici in affitto in Europa, continueranno ad essere considerati parziale copertura contro l'inflazione. Dall'inizio della pandemia, i prezzi delle case negli Stati Uniti sono aumentati in media del 35%, secondo i dati del sito immobiliare Zillow, citato dalla Fed di Dallas. Negli Stati Uniti, alcuni chiari sviluppi hanno spinto i prezzi delle case verso l'alto: aumento dei risparmi dei consumatori attraverso i blocchi del Covid, esperienze di lavoro da casa, credito a basso costo, carenza di manodopera e materiali da costruzione. Pressioni a lungo termine come un'offerta limitata di alloggi e affitti elevati hanno fatto molto crescere la domanda di case. Inflazione e prezzi delle case


I servizi abitativi, compresi gli affitti, pesano per più di un quinto nei calcoli dell'inflazione dei prezzi al consumo della Fed. La pandemia ha ulteriormente accelerato la tendenza al rialzo dei prezzi. Mutui più elevati combinati con l'aumento del costo della vita inoltre minano il reddito e il risparmio delle famiglie. L'aumento dell'inflazione allo stesso tempo renderà i nuovi sviluppi immobiliari più costosi e quindi ridurrà la loro redditività.



Inflazione immobiliare in Europa

Anche i mercati immobiliari in Francia, Germania, Regno Unito e Svizzera hanno tutti mostrato caratteristiche simili a quelli americani sulla scia della pandemia, secondo la ricerca della Fed di Dallas. Ciascun mercato ha registrato una carenza di offerta abitativa, in parte causata dalla carenza di manodopera e materiali da costruzione, con una domanda storicamente elevata a seguito della pandemia e tassi di sfitti in calo. Non sono però queste le condizioni di una classica bolla immobiliare. Si prevede che la Banca centrale europea alzerà i tassi di interesse di 25 punti base alla fine del 2022, per frenare l’inflazione, una volta che i suoi programmi di acquisto di attività si concluderanno nel terzo trimestre. L'ultimo Financial Stability Review della BCE, pubblicato a novembre, ha avvertito che "i rischi di correzioni dei prezzi nel medio termine sono aumentati notevolmente". Il rapporto ha rilevato che i mercati residenziali di Francia, Germania e Paesi Bassi sono stati particolarmente cari.

Immobiliare commerciale e residenziale in Europa

Circa il 70% degli affitti europei sono indicizzati all'inflazione. Per quanto riguarda il settore di uffici e logistica, l’inflazione fa crescere gli affitti e sostiene gli investimenti immobiliari, a causa della capacità dei proprietari di trasferire i costi più elevati sugli inquilini. Il settore della vendita al dettaglio è più in difficoltà, rischiando di trovarsi in una posizione economica ancora più debole poiché stava già lottando contro la concorrenza strutturale dell'e-commerce.

Negli Stati Uniti nel 2021, l'inflazione si è tradotta in un aumento del 17% degli affitti per le proprietà logistiche. In Europa, dove l'inflazione resta più bassa, gli affitti di tali immobili sono aumentati di oltre il 7%. Il Regno Unito ha registrato un aumento del 15%. Come per tutto nel settore immobiliare, molto dipende dalla posizione degli asset. In Europa, da giugno 2021, gli affitti al dettaglio nelle high street sono aumentati, mentre la crescita degli affitti nei centri commerciali continua a diminuire. Ciò suggerisce che i principali mercati al dettaglio europei sono più attraenti per gli investitori e mantengono la capacità di trasferire i costi dell'aumento dell'inflazione ai loro inquilini. Meno del 2% degli uffici europei di "Grado A" è vuoto, al 6% per il mercato più ampio. I prezzi degli immobili residenziali sono aumentati dalla pandemia grazie alla disponibilità limitata e le società immobiliari quotate negoziano a uno sconto maggiore rispetto al valore patrimoniale netto (NAV) rispetto al passato. All'interno dei diversi settori immobiliari europei, gli uffici e gli spazi commerciali sono attualmente scambiati con sconti di circa il 25% sul NAV, notevolmente superiori alla media degli ultimi 15 anni.


Come il mercato immobiliare protegge dall’inflazione

In generale, a livello globale, gli investitori alla ricerca di una diversificazione del portafoglio in un contesto di tassi bassi si sono rivolti al settore immobiliare per ottenere un rendimento. Storicamente, gli investimenti immobiliari si comportano bene anche nei cicli inflazionistici. Il settore immobiliare continua a fornire protezione dall'aumento dei prezzi, mentre i bassi livelli di offerta di immobili commerciali e la forte domanda significano che non si prevede un calo delle valutazioni nel prossimo anno. .

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