Locazione ad uso abitativo. Riduzione del canone; quando e come procedere


L’inquilino può richiedere una riduzione del canone di locazione ad uso abitativo? Se sì, in quali casi?

“L’inquilino può chiedere una riduzione del canone di affitto. Innanzitutto, questo avviene per motivi economici, se ad esempio si trova in difficoltà rispetto all’attuale momento, oppure se perde il lavoro o ha un periodo di cassa integrazione, ecc. Il proprietario potrebbe decidere di venire incontro a questa richiesta, o valutare con l’inquilino che magari sarebbe meglio che trovasse un’altra sistemazione, più in linea con eventuali nuovi budget di spesa. Queste sono le situazioni che stiamo vivendo nell’ultimo anno e che sono anche state incentivate da parte del governo sempre dal decreto Ristori.



Il bonus affitti, infatti, prevede un vantaggioso sistema per incentivare una pratica virtuosa: la concessione da parte del proprietario di uno sconto sul canone mensile di affitto al proprio inquilino che ne fa richiesta perché in difficoltà con il pagamento. In questo caso parliamo solo di immobili ad uso abitativo: tra i requisiti, è previsto che l’immobile debba essere situato in un comune ad alta tensione abitativa e sia abitazione principale dell’inquilino; il contratto deve essere in atto a partire dal 29 ottobre 2020. Il contributo è del 50% rispetto alla riduzione del canone, entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per ciascun locatore. Per fare un esempio pratico: se l’affitto viene ridotto da 500 a 400 euro al mese (quindi 100 euro in meno), al proprietario verranno restituiti 50 euro, ovvero la metà del totale, per un totale di 600 euro annui. Caso diverso da questa richiesta che parte dall’inquilino per esigenze economiche/personali è quello in cui il proprietario chiede una riduzione del canone fissato a causa di un difetto dell’immobile che scopre solo quando il contratto è già in essere: per esempio impianto di condizionamento non funzionante; un’anta della finestra che non si chiude bene; ma anche una cantina che non viene poi svuotata e quindi non può essere utilizzata; una piccola macchia di muffa, una mattonella che si rompe in bagno e viene sostituita con una di colore diverso. Insomma, tanti piccoli ‘inconvenienti’ che possono in effetti considerarsi come difetti che riducono il valore del bene preso in affitto e che per questo possono portare le parti a ridurre proporzionalmente il canone di affitto precedentemente fissato per un immobile con determinate condizioni.


Caso ancora diverso è quello di un immobile nel quale si rendono necessari urgenti e improrogabili lavori di ristrutturazioni: in questo caso l’articolo 1584 del Codice Civile prevede che se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore (inquilino) ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento”.


E in che modo è possibile richiedere una riduzione del canone di locazione ad uso abitativo? “L’inquilino potrà avanzare la richiesta di riduzione del canone contattando il proprietario, anche per telefono se sono in buoni rapporti. Se si tratta, invece, come nel caso della riduzione per vizi o per lavori, di una richiesta di diritto, è meglio procedere con una raccomandata ufficiale che riporti la descrizione esatta dei vizi contestabili o il riferimento ai lavori che si stanno eseguendo”.

Se inquilino e proprietario si mettono d’accordo per una riduzione del canone, cosa devono fare? “Quando le parti hanno raggiunto un accordo, è bene provvedere alla stesura e sottoscrizione di una scrittura privata di riduzione del canone nella quale andare a specificare la concessione, da parte del proprietario, della diminuzione, il valore di partenza e quello che sarà il nuovo canone d'affitto pattuito a partire da una precisa data. Per agevolare in questo periodo la registrazione delle riduzioni del canone, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che tale riduzione può essere comunicata direttamente via web con il Modello RLI senza bisogno di recarsi fisicamente allo sportello. Inoltre, sempre nell’ottica di agevolazione di questa pratica, la registrazione della scrittura con cui le parti si accordano sulla riduzione del canone è esente dall’imposta di registro e di bollo, precedentemente previste. Non è ancora chiaro, invece, come poter, a seguito di questa registrazione, accedere al bonus fiscale di cui parlavamo per riduzioni "causa Covid", dato che c’è un ritardo rispetto alla creazione dell’apposito modello che dovrebbe creare l’Agenzia delle Entrate”.

Quando si parla di “gravi vizi” dell’immobile? E cosa accade in tal caso? “I gravi vizi della cosa locata fanno riferimento a situazioni in cui l’immobile oggetto del contratto si rende inagibile, quindi non idoneo all’uso per cui viene dato in affitto. Il principio su cui si basa il contratto d’affitto, infatti, è proprio quello per cui a seguito del pagamento di un corrispettivo fissato l’inquilino possa usare il bene, per viverci nel caso di un immobile abitativo. Ora, se ad esempio la casa concessa in affitto presenta uno stato di muffa avanzato, una crepa che mette in pericolo la sicurezza o un’infestazione di animali, l’inquilino ha facoltà di chiedere la risoluzione di diritto del contratto ed eventualmente la richiesta di risarcimento del danno subito. E’ chiaro che i vizi da contestare devono essere vizi non presenti e non visibili al momento della stipula del contratto e a cui il proprietario non vuole porvi rimedio. In merito, ecco quanto stabilito dall’articolo 1578 del Codice Civile, ‘Vizi della cosa locata’: ‘Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna’. Si precisa che anche in una condizione del genere l’inquilino non può mai sospendere il pagamento del canone, finché continua a vivere nell’immobile, ma può chiedere una risoluzione immediata, senza rispettare i termini di preavviso”.


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