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MERCATO IMMOBILIARE 2023: QUALI SARANNO I FATTORI CARATTERIZZANTI?

Prezzi stabili e contrazione nell’erogazione dei mutui, a livello di spesa residenziale dei privati. Concentrazione sugli asset emergenti o sulle opportunità di breve periodo, per quanto riguarda gli istituzionali. In sintesi saranno questi i fattori caratterizzanti del 2023, del mercato immobiliare.




Quanto inciderà il rialzo dei tassi sul mercato immobiliare?

Il rialzo dei tassi dei mutui, e la conseguente stretta creditizia operata dalle banche, saranno senz’altro i temi cardine del mercato.

La questione dei tassi si riflette tanto sul mercato residenziale delle famiglie, quanto su quello dei grandi investitori.

A metà dicembre, la Bce ha imposto un nuovo rialzo dei tassi, dello 0,50%, per contenere l’inflazione. Questo ha ripercussioni per le famiglie con in corso un mutuo a tasso variabile.

Il rialzo sulla rata non è automatico, perché occorre vedere come si stabilizzerà l’indice Euribor, quello più utilizzato nei finanziamenti a tasso variabile.

Ma il Codacons ha già prodotto alcune simulazioni. Considerato che l’importo medio dei mutui casa si colloca in un range compreso fra 125mila e 150mila euro, l’ultima stretta decisa da Francoforte dovrebbe far lievitare le rate mensili di 30-40 euro.

Se però si considerano tutti gli incrementi della Bce del 2022, le rate mensili oggi costano tra 150 e i 190 euro rispetto a quanto pagato nel 2021, il che si traduce in un costo extra annuo di 1.800/2.280 euro all’anno”. Eppure il tema del rincaro dei finanziamenti colpisce tutto il settore.


Tassi di interesse in rialzo: quali sono le ocnseguenze?

Come spiega il report di PwC “Emerging trends in real estate 2023”, l’aumento dei tassi di interesse creerà una situazione di stress finanziario e non andrà solo a rallentare le nuove operazioni, ma colpirà anche quelle già realizzate o in corso, specialmente se formalizzate nel biennio 2018 e 2019, che aveva rappresentato un record di volumi investiti in Europa.

“Gran parte di quelle operazioni è stata finanziata con prestiti quinquennali, che scadono nel 2023 e 2024. Probabilmente quei mutui sono stati concessi a un rapporto Ltv (loan-to-value, cioè il valore del mutuo richiesto in relazione al valore totale del bene immobiliare) del 50-60%, ma il calo dei valori immobiliari oggi spinge quel rapporto addirittura al 70-80%, un livello che le banche possono essere riluttanti a rifinanziare” scrive il report.

Secondo PwC, il 64% dei principali manager del real estate europeo (interpellati nella statistica) si aspetta per il 2023 una riduzione dei finanziamenti disponibili per nuove operazioni o per rifinanziare quelle esistenti.

Accanto a questo, c’è il problema del flusso di cassa, ossia dei canoni di affitto che gli operatori ricevono e che utilizzano per ripagare rate e interessi.

Prendiamo ad esempio un soggetto che abbia investito in un grande complesso di uffici o in un centro commerciale o in un complesso logistico.

Nei momenti di recessione, gli introiti soffrono, i negozi vendono mento, le imprese riducono gli uffici, e diversi spazi possono risultare sfitti.

Quindi, ripagare il debito diventa più pesante. Come sottolinea il report “The Lighthouse H1 2023” di Bnp Paribas Real Estate, “nel 2022 i mercati degli uffici e della logistica si sono dimostrati resistenti. Ma ora le intenzioni di assunzione delle aziende hanno iniziato a diminuire e le aspettative di crescita

della domanda e dei canoni di locazione nelle location non-core dovrebbero subire un impatto negativo nel breve termine, polarizzando il mercato in base alla posizione e alla qualità degli edifici”.

In altre parole, un mercato spaccato tra luoghi in cui la domanda tiene, e altri molto più deboli. Come conseguenza di questo, alcuni proprietari potrebbero essere costretti a vendere sotto costo. Questo, per contro, rappresenta un’opportunità per quegli investitori “opportunistici” che dispongono di liquidità e che possono mettere in portafoglio asset di qualità, con rendimenti (e dunque anche grado di rischio) in rialzo.

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