Rivincita delle città a «misura d’uomo» Il mercato contiene i cali.

I punti chiave

  • Le compravendite

  • I prezzi

  • In cima, trilo e quadrilocali. Ma il budget si abbassa

  • Il mercato delle locazioni


È la rivincita delle città a misura d’uomo. C’è più prudenza, qualche incertezza. Ma complice anche un mercato creditizio favorevole che sta spingendo all’acquisto soprattutto sul segmento della prima casa, il mercato bastona le grandi città (con prezzi e canoni che si contraggono anche a due cifre) ma tiene, o addirittura cresce, nei medi e piccoli centri, che conservano dimensioni e distanze ragionevoli, pur se vicine o ben collegate alle grandi città che soffrono di più.


Le compravendite


Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, le compravendite a livello nazionale, nel 2020, sono diminuite del 7,7% rispetto all’anno precedente, portandosi a 557.926 e recuperando il calo drammatico che si era registrato nella prima parte dell’anno in piena pandemia. Come era nelle aspettative i comuni non capoluogo hanno performato meglio rispetto ai capoluoghi, con contrazioni degli scambi, rispettivamente, del 5,7% e dell’11,4 per cento. Per chi, soprattutto dopo il primo lockdown, cerca spazi più grandi, la “classica” stanza in più per lo smart working o la Dad, balconi, giardino, con budget familiari modesti, spesso non c’è alternativa è guardare ai piccoli centri limitrofi. Preferibilmente serviti e ben collegati alla grande città . Nelle grandi città le compravendite sono diminuite maggiormente a Milano (-17,6%), ,ma decisamente meno a Bari (-8,8%). Roma ha chiuso il 2020 con transazioni in decrescita del 10 per cento. Le città più veloci si confermano Bologna con 57 giorni (stabile) e Milano con 60 giorni (in aumento di 4 giorni).



I prezzi

Nel II semestre del 2020 i valori immobiliari hanno evidenziato un leggero ribasso nelle grandi città: -0,5%. Le realtà che hanno performato meglio sono state Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e

Verona (+0,2%). Ancora una volta sono le abitazioni di Genova a perdere maggiore valore: -2,6%. Ma per alcune città i prezzi sono anche aumentati,. Come il 10% di Modena, il 4,4% di Pesaro o il 2,4% di Reggio Emilia. Nel Nordest, spiccano l’8,5% di Trieste e l’1,8% di Treviso. Insomma, diverse città i cui prezzi sono in recupero, sono anche quelle più a “misura d’uomo”, con una buona qualità di servizi e, in generale, un’offerta immobiliare (soluzioni indipendenti o nuove costruzioni) in linea con gli attuali desideri. Nella tabella, per ciascuna città, anche le zone che, nel II semestre del 2020, hanno messo a segno le performance migliori.



COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

L’andamento medio dei prezzi per città e nei quartieri con il risultato migliore. In %

Variazione percentuale grandi città: -0,5%


I prezzi delle aree centrali sono diminuiti di più rispetto a quelle semicentrali e periferiche. Il motivo è anche dato dal fatto che la casa nelle zone centrali è spesso un acquisto per investimento. Con lo stop al turismo e gli studenti universitari ancora in gran parte collegati da remoto, la seconda casa per investimento non è oggi una priorità. Mentre le zone semicentrali e quelle periferiche hanno retto meglio, molto probabilmente perché hanno attirato le richieste di chi ha realizzato l’acquisto della prima casa o un acquisto migliorativo avendo a disposizione un budget più limitato. «In generale – spiegato da una responsabile immobiliare– si nota una buona performance delle zone interessate da interventi di riqualificazione come su Milano dove ancora una volta vince Bovisa-Sempione in cui continuano gli effetti positivi nelle aree limitrofe a City Life e cresce l’interesse per le aree a ridosso dello Scalo Farini. Milano ancora una volta, comunque, si conferma una delle metropoli che ha meglio performato nonostante il rallentamento della crescita e mostra interesse in tutte le aree in cui si sono interventi in corso (Scalo di Porta Romana e Metropolitana 4). Se in generale si nota una perdita di valore delle zone centrali delle metropoli hanno tenuto quello di Bologna e di Torino: nel primo si stanno muovendo famiglie alla ricerca dell’immobile migliorativo, gli investitori sono più prudenti nel secondo hanno inciso diversi lavori di recupero su vecchi stabili da cui si ricaveranno interventi signorili. A Torino sono in corso altri interventi di riqualificazione nella sede dell’ex Italgas in via XX Settembre (Casa Velò), nell’ex sede della Banca d'Italia (Holding 18) che sarà in parte convertita in residenziale. Altre case di lusso sono attese nella sede di Bim, tra via Roma e via Gramsci. ll piano terra sarà destinato a negozi della moda, mentre i sette piani fuori, circa 21 mila metri quadri, diventeranno appartamenti con terrazzi ampi e vivibili e con impianti geotermici». I nuovi trend abitativi, ha concluso Megliola, «che hanno portato post lockdown a preferire anche città a misura d’uomo spiegano la tenuta di città come Pesaro, Parma, Reggio Emilia. Bene anche Monza dove c’è attesa per le nuove linee metropolitane e che, nell’ultimo anno, ha attirato numerosi acquirenti da Milano alla ricerca di spazi ampi e di aree verdi».



In cima, trilo e quadrilocali. Ma il budget si abbassa


Secondo l’analisi, in vetta alle preferenze resta il trilocale con il 40,5% delle richieste, a seguire il quattro locali con il 24% delle preferenze. Si conferma l'interesse per le soluzioni indipendenti e per quelle con spazi esterni. Il bilocale prevale tra le richieste di Milano. Sul fronte delle disponibilità di spesa, si vede un aumento nella fascia più bassa, quella inferiore a 120mila euro, a conferma di un minor capitale da destinare all’immobile. Si preferiscono le tipologie in buono stato, anche se gli incentivi per le ristrutturazioni ed il superbonus hanno dato una spinta alla domanda di immobili da ristrutturare.

Dal lato dell’offerta, la tipologia maggiormente presente sul mercato è il trilocale con il 32,9%, in aumento le percentuali di monolocali, trilocali e cinque locali. Analisi socio-demografica. Nella seconda parte del 2020, si conferma il calo delle compravendite per investimento (da 17,8% a 16,3%), l’incremento di quelle di casa vacanza passate da 6,1% a 7,2% e la sostanziale stabilità della componente di acquisto di prima casa. Salgono dal 19,8% al 22,5% gli acquisti di case indipendenti e semindipendenti e nella fascia più giovane di età grazie ai mutui più vantaggiosi.



Il mercato delle locazioni


La seconda parte del 2020 ha visto diminuire ancora i canoni di locazione in seguito all'aumentata offerta e alla contrazione della domanda: -1,4% per monolocali e bilocali e -1,3% i trilocali nelle grandi città. Spicca Milano dove i canoni di locazione hanno perso più che altrove: -6,2% i monolocali, -6,8% i bilocali e -6,5% i trilocali.

Nei capoluoghi di provincia il fenomeno si è avvertito meno e i valori degli affitti sono in leggero aumento per i monolocali e i bilocali, rispettivamente +0,1% e +0,7%. E' confermata la contrazione di contratti stipulati per motivo di studio e lavoro mentre sono in aumento coloro che hanno scelto volutamente o per necessità l’affitto. E cresce la percentuale dei contratti a canone concordato e transitorio.



CANONI DI LOCAZIONE


L’andamento medio dei prezzi per città e nei quartieri con il risultato migliore. In %

Variazione percentuale grandi città (*): -1,4%


Nel 2021 ci si attende un recupero delle transazioni in tutte le realtà (a livello nazionale tra 570 e 580 mila) e prezzi ancora in diminuzione (tra -2% e 0%). Questi ultimi potrebbero recuperare nel 2022. Ma il punto cruciale da cui dipenderanno le sorti del mercato immobiliare sarà la tenuta dell’economia e dei posti di lavoro su cui, al momento, ancora non sono del tutto evidenti gli effetti della pandemia.





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