Perchè il nostro cliente Dario ha dovuto rimuovere 9 mq di soppalco per vendere la sua casa?
In questo articolo ti racconto del caso del nostro cliente Dario e dei rischi che ha corso nella vendita della sua casa;
non avrebbe mai immaginato che nel venderla potessero insorgere TANTI PROBLEMI E CONSEGUENZE RISCHIOSE!
Non si era mai imbattuto in chi credesse realmente nella tutela venditore/acquirente.
Oggi Dario ha scoperto il nostro modo di lavorare!
Il nostro cliente è un uomo di 36 anni che abita in zona Eur a Roma. Ci ha contattati dopo aver visto una nostra pubblicità online e colpito dal nostro metodo di lavoro: vendere case in poco tempo e senza svenderle.
Dario mi racconta del suo bel bilocale che vorrebbe vendere per acquistare un appartamento più grande. In realtà, mi confida che sono già due anni che il suo immobile è in vendita ma che a fronte di alcune visite di “curiosi”, non ha ancora trovato qualcuno di realmente interessato all’acquisto.
Quando gli chiesi come avesse messo in vendita la sua casa in questo periodo, mi rispose che aveva pensato a tutto lui, non aveva bisogno di “qualcuno che si trattenesse la commissione, solo per aprire la porta e mostrare l'appartamento”. [parole esatte]
Era chiaro che Dario non avesse ancora ben compreso il reale lavoro di un bravo e serio Agente Immobiliare.
Vendere una casa non è una “passeggiata”, dietro a un atto di vendita SI POSSONO CELARE DEI RISCHI a cui nemmeno si pensa, con conseguenze potenzialmente disastrose.
Proprio per questo motivo esistiamo noi, per tutelare entrambe le parti da questi rischi, sia venditore che acquirente, e arrivare infine a una vendita sicura e soddisfacente per tutti.Dopo questo primo contatto informativo, in cui avevamo dato al cliente le prime informazioni di base, procediamo con la visita dell’immobile.
Dario mi spiega che si tratta di un bilocale, inserito in un piccolo complesso ristrutturato alla fine degli anni ’90. L’appartamento si trova al primo piano ed è distribuito su due livelli.
Dall’esterno, il complesso residenziale fa una buona impressione: si mostra curato composto nei suoi spazi comuni da con un cancello d’ingresso, un vialetto in pietra che si snoda all’interno di un piccolo cortile dotato di illuminazione e una scala esterna in granito che porta all’ingresso dell’appartamento di Dario.
Entrando mi trovo davanti un ambiente accogliente e anche molto particolare, data la presenza di un soppalco e delle maestose travi a vista.
Purtroppo, alla vista del soppalco, dentro di me già è scattato un campanello di allarme. Ormai ho sufficiente esperienza da aver sviluppato una sorta di “occhio clinico” per i problemi delle abitazioni.
So infatti, che quando all’interno delle abitazioni sono presenti soppalchi, bisogna andare con i piedi di piombo.
Si tratta molte volte di elementi strutturali aggiunti successivamente, che non fanno parte del progetto iniziale. Il più delle volte, si tratta di lavori non dichiarati e non presenti sulla scheda catastale.
Perché succede questo? La verità è che anche solo 10-15 anni fa, erano in vigore leggi diverse. C’erano meno vincoli e soprattutto meno controlli per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione o di modifica delle abitazioni.
La maggior parte dei proprietari, nel corso della loro vita quindi apportavano modifiche alle loro case senza dichiarare nulla a nessuno. Il problema sorge dal momento in cui però un’abitazione di questo tipo, modificata senza autorizzazione, viene messa in vendita...... SCOPRIAMO ORA IL PERCHÉ!
Ci sono dei vincoli molto rigidi riguardo alla superficie, questa deve sempre rientrare entro determinati canoni per essere a norma di legge.
Negli anni, ho notato che è una pratica abbastanza comune da parte dei proprietari, quella di ampliare il soppalco per guadagnare ulteriore spazio, magari ricavando anche una piccola stanza in più.
Purtroppo per Dario, ci avevamo visto giusto!
Prendendo visione delle planimetrie mi balza subito all’occhio che nel bilocale del cliente sono stati aggiunti ben 9 mq rispetto al progetto originale. Quando Dario l’ha saputo, è rimasto davvero stupito, non si aspettava affatto un problema del genere nella sua abitazione!
Mi racconta che quando ha acquistato il bilocale, circa 20 anni fa, ha deciso di ampliare con il soppalco mettendo in campo anche un certo investimento economico e effettuando anche lavori pesanti.
A livello estetico devo dire che non potevo che credergli, dal momento che il soppalco aveva effettivamente il suo fascino.Il soppalco in questione era comunque previsto dal progetto originale e così come è stata prevista, la sua superficie, era a norma di legge. Rientrava nei canoni ed era già stato utilizzato il massimo di superficie consentito per legge.
Quindi, quando Dario ha deciso di ampliare, ha sforato la superficie massima e ora si trova con 9 mq in più che non sono a norma.
Si tratta proprio di un abuso insanabile.
Dario era davvero turbato, non poteva credere che quel bel soppalco non fosse a norma. Ma il peggio è stato quando ho dovuto comunicargli che se la sua intenzione era quella di vendere, non ci sarebbe stata altra soluzione che non smantellare la superficie eccedente del soppalco.
Essendo motivato a vendere, il cliente si è deciso a eseguire i lavori per mettere a norma l’abitazione e per renderla idonea alla vendita. Certo, non si è trattato di un intervento facile, né tantomeno privo di costi, ma I RISCHI DEL NON FARE NIENTE SAREBBERO STATI PEGGIORI.
Pensiamo al fatto che per ben due anni Dario ha messo in vendita il suo immobile, senza sapere di questo abuso insanabile.
Senza saperlo, occupandosi lui stesso della vendita, ha rischiato di impegnarsi con un potenziale acquirente e non poter mantenere eventuali accordi presi con tutte le conseguenze del caso, come ad esempio la restituzione del doppio della caparra incassata.
Nella maggior parte dei casi, quando l’acquirente decide di acquistare un immobile richiede un mutuo in banca. Di seguito, per approvare il mutuo, il perito della banca esce a verificare la conformità urbanistica dell’immobile, e qualora identifichi un abuso, blocca la pratica.
Questo significa che l’acquirente non ottiene il mutuo, e di conseguenza non procede all’acquisto dell’abitazione.
Può succedere anche che la non conformità dell’immobile non venga a galla fino agli step successivi, così il proprietario davanti al notaio deve dichiarare che le schede catastali sono conformi e se ne assume la responsabilità.
Se poi la situazione non è a norma, il venditore ha dichiarato il falso e ha venduto un immobile non a norma, ottiene così un atto nullo e deve risarcire i danni all’acquirente.
Pensa quindi, ai rischi che ha corso inutilmente Dario per due anni, decidendo inizialmente di mettere in vendita la sua casa senza affidarsi a dei professionisti.
Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!
Quello su cui voglio farti riflettere è l’importanza di affidarti a dei professionisti prima di mettere in vendita un immobile.
Dalla mia esperienza posso dirti tranquillamente che 6 immobili su 10 messi in vendita, presentano problemi urbanistici, catastali e vincoli di ogni sorta… E quasi sempre a insaputa del venditore!
La tua casa fa parte degli 8 immobili su 10 non idonei per la vendita?
Ti raccomando quindi di prestare sempre la massima attenzione nello scegliere gli specialisti a cui affidi la vendita del tuo immobile, non tutti purtroppo lavorano seriamente e anche questa storia ce lo insegna.
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Fabio Melis
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Come sempre spero di esserti stato di aiuto.
Buona vendita!
Rif.ME - Fabio Melis
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