DALLA RUBRICA "ATROCITÁ IMMOBILIARI": CAPITOLO 7 - "UN PORTICO FANTASMA"

La storia di Giulia e del portico “fantasma” da demolire.


Giulia, una donna di 53 anni, si è rivolta alla nostra Agenzia perché interessata a vendere il suo immobile.


Da un primo contatto telefonico, Giulia mi spiega che si tratta di una casa a schiera, situata in una delle più belle frazioni Romane. L’immobile, come ci racconta, è stato rivisitato nel corso degli anni, e in particolare nei primi anni 2000 ha subito una ristrutturazione.


Come da prassi, prima di iniziare la nostra collaborazione, ho spiegato alla signora Giulia che la nostra Agenzia lavora in modo differente e conoscendo i rischi che si nascondono dietro la vendita di un immobile, giocheremo in anticipo, tutelando entrambe le parti attraverso la Valutazione Specifica di Mercato.


Dopo la prima telefonata, decido quindi di incontrare Giulia per fissare data e ora per la Valutazione dell’immobile.

D’accordo sul giorno e la data pattuiti, decidiamo di procedere con la visita della casa e con l’analisi della documentazione.


Arrivato il giorno dell’appuntamento, mi presento puntuale all’abitazione, dove Giulia mi accoglie molto cordialmente. Dopo i primi convenevoli, inizia a raccontarmi la storia della casa:


l’immobile apparteneva ai suoi genitori, ora deceduti; si tratta della casa dove Giulia è cresciuta ed è vissuta fino al matrimonio.


Dentro questa abitazione ci sono anche molti ricordi per la nostra Cliente; proprio per questo motivo, ci spiega, vorrebbe venderla nel più breve tempo possibile e senza troppi “pensieri”...

“Vorrei che la vendita della casa dei miei genitori avvenisse nello stesso modo con cui si toglie un cerotto, rapido e indolore

.... mi ha detto Giulia quel giorno. Da qui ho capito il valore affettivo che si cela dietro a questa abitazione e dell’importanza di trattare questo caso con la dovuta sensibilità.



Da Agente Immobiliare, capisco quanto sia difficile separarsi dalla casa in cui si è cresciuti e in cui vivono ancora i ricordi di persone care!


Attualmente, Giulia risiede con il marito in un altro quartiere di Roma, in una casa che hanno acquistato ormai 15 anni fa. Hanno un solo figlio di 28 anni che risiede stabilmente all’estero, per cui la casa dei genitori di Giulia rimarrebbe vuota, risultando solo una spesa.


Ha quindi pensato che la scelta migliore fosse la vendita.



Iniziamo la visita dell’abitazione, che si mostra come una casina a schiera in buone condizioni, così come anticipato dalla nostra cliente durante la nostra prima telefonata. Ha un ingresso indipendente con tre scalini che portano direttamente al portone di entrata.

Entriamo e davanti a noi si apre un ampio salone semi-arredato: Giulia mi spiega che quando i suoi genitori sono venuti a mancare, ha deciso di riutilizzare parte dell’arredo per la sua seconda casa in montagna, mentre il resto non è più stato toccato.


Terminata la visita degli spazi interni, Giulia mi accompagna sul retro dell’abitazione e qui scopriamo un bel portico che si affaccia su un piccolo giardinetto, ora spoglio in quanto non più curato. Guardando insieme il portico, mi racconta di alcuni bei momenti trascorsi in questo spazio all’aperto, soprattutto nel periodo primaverile ed estivo.


Sapendo che le persone generalmente amano avere un piccolo spazio verde privato, penso che questo elemento sarà apprezzato dal futuro acquirente e che quindi rappresenta un valore aggiunto per la vendita.


Il primo step per tutelare le parti, venditore e acquirente, è quello di verificare la conformità urbanistico-catastale.


Oggi infatti, la difficoltà nel vendere un immobile non è tanto trovare l’acquirente, ma è verificare effettivamente che la casa sia vendibile.


Iniziamo la valutazione dell’immobile verificando quindi la scheda catastale ed è proprio da qui che iniziano i problemi:


Troviamo la spiacevole sorpresa: quel bel portico che abbiamo visto sul retro dell’abitazione, tanto caro a Giulia, non è affatto presente sul documento!

Ciò significa che il portico “sulla carta” non esiste e non è dichiarato, dunque c’è una difformità tra quello che è indicato sulla scheda catastale e quello che è presente in realtà.


Così come stanno le cose, si tratta quindi di un abuso edilizio vero e proprio.


Metto immediatamente al corrente Giulia, che si mostra da subito incredula:


“è impossibile, io ho sempre visto quel portico! Dai racconti della mia famiglia, so che è stato mio papà a costruirlo quando ero molto piccola. Per me quindi è sempre stato lì. Ma sei proprio sicuro?,

mi confessa con voce strozzata, sperando forse in uno scherzo di cattivo gusto; oltretutto, mi dice, anche le case a schiera vicine, che sono praticamente uguali alla sua, hanno lo stesso tipo di portico.


A questo punto, per avere maggiore chiarezza, contatto il nostro geometra. A seguito di alcune verifiche, abbiamo avuto conferma che il portico non dovrebbe esistere, non essendo accatastato.


È probabile che il papà di Giulia lo abbia costruito successivamente, senza dichiarare né far autorizzare i lavori. Dopo questa notizia, Giulia si mostra davvero preoccupata e ancora una volta, sgomenta.


Probabilmente, senza il nostro intervento, non sarebbe mai venuta a conoscenza di questo abuso nella sua abitazione, oppure ne avrebbe preso atto troppo tardi, con conseguenze disastrose.

Cerco così di tranquillizzarla, dicendole che siamo lì apposta per portare a galla e poi risolvere problematiche proprio come questa.


Il prossimo step è recuperare in Comune il primo progetto dell’abitazione, risalente all’anno della sua costruzione e a quello della ristrutturazione avvenuta nel 2000.


Ciò che scopriamo successivamente, rende la situazione ancora più complessa di quello che mi aspettavo: la casa si trova in un luogo con vincoli paesaggistici e storici e il Comune ci comunica che quel portico NON PUÒ ESSERE SANATO IN ALCUN MODO!


La soluzione a questo dilemma? Purtroppo è una sola, né piacevole, né priva di spese: l’unica via d’uscita, se Giulia vuole davvero rendere la casa idonea per la vendita, È SMANTELLARE IL PORTICO!


Giulia non avrebbe mai neppure immaginato di dover ricorrere a tutto ciò e soprattutto che una cosa di questo genere si celasse dietro la sua abitazione.


Ecco quindi com’è andata a finire: Giulia segue le nostre indicazioni e smantella effettivamente il portico, con suo dispiacere ma soprattutto con spese a carico suo, che non aveva affatto messo in conto nel dover vendere la casa.


Ora molto probabilmente ti starai chiedendo: “Se Giulia non avesse smantellato il portico? Che cosa sarebbe successo?”.

Innanzitutto noi come Agenzia non avremmo preso in carico la gestione del suo immobile: come dicevo all’inizio, non trattiamo casi con abusi non sanati.

La nostra cliente avrebbe potuto rivolgersi a un’altra agenzia, che non avrebbe analizzato a fondo la situazione e magari sarebbe arrivata pure a incassare la caparra.


Il rischio che ha corso è stato quello di stipulare un preliminare incassando una caparra confirmatoria e di dover restituire il doppio per aver venduto una casa con un portico che successivamente doveva essere demolito e per non riuscire a mantenere gli impegni presi.



Quello su cui voglio farti riflettere è l’importanza di affidarti a dei professionisti prima di mettere in vendita un immobile.

Dalla mia esperienza posso dirti tranquillamente che 6 immobili su 10 messi in vendita, presentano problemi urbanistici, catastali e vincoli di ogni sorta… E quasi sempre a insaputa del venditore!


La tua casa fa parte degli 8 immobili su 10 non idonei per la vendita?


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Ti raccomando quindi di prestare sempre la massima attenzione nello scegliere gli specialisti a cui affidi la vendita del tuo immobile, non tutti purtroppo lavorano seriamente e anche questa storia ce lo insegna.


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Fabio Melis

#Affarefatto




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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!


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Come sempre spero di esserti stato di aiuto.


Buona vendita!



Rif.ME - Fabio Melis

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