DALLA RUBRICA "ATROCITÁ IMMOBILIARI": CAPITOLO 6 - "UNA VILLETTA IN COMUNE"

Ecco quindi la storia di Fabrizio e della sua casa in vendita.



Questa vicenda ha inizio a Ardea Marina. Fabrizio ci contatta tramite una pubblicità vista su Facebook, perché ha urgenza di vendere una villetta in trifamiliare, essendosi da poco separato dalla compagna.


Fabrizio e la sua compagna, avevano acquistato questa abitazione nel 2009, anno in cui la costruzione è stata ultimata. La villetta è quindi di recente costruzione e inserita in un contesto trifamiliare.


Dopo questo primo contatto, ci accordiamo per la visita dell’immobile e il giorno indicato mi presento all’appuntamento. L’abitazione di Fabrizio appare da subito ben curata e gradevole.


La villetta è disposta su due livelli con una mansarda e un piano interrato. Anche gli ambienti interni mostrano il buon gusto del nostro cliente e della sua compagna in fatto di arredo, di tipo moderno, ben abbinato sia per colori, che per utilizzo dello spazio.


Spiego a Fabrizio il nostro modo di lavorare e anticipo che effettuerò una valutazione approfondita con lo scopo di individuare il giusto prezzo di mercato per l’abitazione, ma prima ancora per stabilire se la villetta è idonea per la vendita.





Il nostro cliente a tal proposito, si mostra tranquillo, dal momento che l' abitazione è piuttosto recente e dal fatto che non hanno attuato modifiche strutturali nel corso degli anni.


Procedo dunque all’analisi della documentazione e come primo passo scarico le planimetrie dal Catasto.



Ecco che qui mi la prima sorpresa: innanzitutto l’anno della documentazione è il 2012 e non il 2009.


Chiedo spiegazioni a Fabrizio, il quale mi racconta che quando ha acquistato la casa, gli era stato comunicato che era tutto “in ordine” a livello di documentazione e che avrebbe dovuto far solo accatastare la mansarda.


Nel 2012 hanno provato a vendere la villetta tramite un’altra Agenzia del territorio, senza alcun successo.

Quando questa Agenzia ha analizzato l’immobile, gli è stato nuovamente raccomandato di far accatastare il piano mansardato. Hanno così chiamato un geometra che ha proceduto in tal senso. Fabrizio si è fidato di questa Agenzia ed è sicuro quindi di avere tutte “le carte” in ordine.


Le sorprese, però non sono affatto finite.

Dopo aver preso visione dell’accatastamento della mansarda, spiego a Fabrizio che in Comune deve esserci un progetto che ne autorizza la costruzione; in alternativa, dovrebbe risultare una pratica edilizia che andrebbe a sanare la situazione del sottotetto.


Fabrizio, però, non ricorda alcuna pratica edilizia, ma sostiene di ricordare che la mansarda fosse solo da accatastare.


Per approfondire la questione, richiediamo l’accesso agli atti in Comune. Nel frattempo, mettiamo in vendita l’abitazione e nel giro di una ventina di giorni troviamo un possibile acquirente.


Avendo in corso la verifica degli atti depositati in Comune, per trasparenza informiamo il potenziale acquirente che la vendita è subordinata alla pratica edilizia in Comune, che autorizza la costruzione della mansarda.

Questo a tutela di entrambe le parti, acquirente e venditore.


Troviamo anche un accordo economico e dopo 30 giorni il Comune ci fornisce la documentazione riguardo alla casa di Fabrizio.



Devo ammettere che non mi sarei mai aspettato di scoprire un tale "pasticcio". Dovevamo risolvere una situazione non poco semplice!

Scopro che nel progetto originario del 2009, anno di costruzione della villetta, IL PIANO MANSARDATO NON È MAI STATO AUTORIZZATO DAL COMUNE!

Inoltre, cosa ancora più grave, risulta che tutta l’area del sottotetto è comune alle 3 unità immobiliari!


Un vero disastro.

Quello che ha lasciato senza parole in primis me, ma anche Fabrizio e la sua ex compagna, è il fatto che nel 2012 un’Agenzia Immobiliare e un geometra hanno preso in mano la situazione di questo immobile e, infischiandosene di tutti i regolamenti, hanno accatastato una parte comune alle altre abitazioni, facendola risultare di proprietà esclusiva della villetta!


Si tratta di un fatto così grave, che può prevedere la radiazione del geometra dall’albo. Inoltre, denota una disonestà e incompetenza da parte dell’Agenzia.





Dopo questo primo momento di incredulità e anche di sconforto da parte di Fabrizio e della sua ex compagna, ci rimbocchiamo le maniche e cerchiamo di capire come sistemare questo caos.

  • Innanzitutto abbiamo informato di tutta la situazione l’acquirente, che ha compreso la questione e ha confermato il suo interesse nel procedere all’acquisto, una volta sistemate tutte le pratiche del caso.

  • In secondo luogo, abbiamo chiamato il nostro tecnico interno di fiducia per capire come procedere, dopo aver preso contatti con il Comune.

  • Per sistemare la questione abbiamo dovuto anche interpellare gli altri 2 vicini, dal momento che il problema riguarda anche le loro unità abitative, trattandosi di un’area comune. Fortunatamente si sono dimostrati disponibili, essendo anche loro interesse per una futura vendita sistemare la situazione.


Da qui si sono susseguite una miriade di operazioni, te le riassumo brevemente:

  1. è stata richiesta una pratica edilizia che autorizza la costruzione del piano mansardato;

  2. è stato necessario inoltre frazionare l’area comune in 3 sottotetti, facendoli diventare ognuno di proprietà esclusiva delle singole abitazioni;

  3. spese di ogni tipo, tra atto notarile, geometra, pratica catastale, oneri da pagare al Comune... … E la storia non è ancora conclusa!

Per sistemare la questione sono necessari dei tempi tecnici, quindi ad oggi nostri clienti, stanno aspettando la conclusione di tutti i lavori.


La spesa prevista si aggira attorno ai 9.000/10.000 euro, soldi che i nostri clienti DEVONO SPENDERE ANCORA PRIMA DI VENDERE!

Tutto questo è accaduto perché Fabrizio si è fidato del costruttore, che gli ha dato delle informazioni palesemente false, vendendogli una parte di casa non regolare (la sua mansarda risulta per 2/3 proprietà dei vicini di casa!)


In secondo luogo, Fabrizio si è affidato a un’Agenzia e a un tecnico non solo incompetenti, ma anche furbi! Il tutto a danno di Fabrizio e della sua compagna.


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N.B.: tutte queste difformità SONO STATE DA NOI IDENTIFICATE SUBITO, PRIMA DELLA VENDITA e questo ha consentito una tutela dell’acquirente e del venditore.

Se noi di #affarefatto non avessimo fatto l’accesso agli atti in Comune e la questione fosse emersa in una fase successiva, Fabrizio e la sua compagna potevano andare incontro a guai seri, addirittura al risarcimento dei danni nei confronti dell’acquirente.




Quanto che è successo è così raro, anche se questa è una delle storie più incredibili che la nostra Agenzia si è trovata ad affrontare.


Queste difformità possono riguardare davvero qualsiasi immobile, anche di recente costruzione e, ahimè, anche quando c’è di mezzo il lavoro di un’Agenzia (vedi proprio la storia di Fabrizio!).


Ti raccomando quindi di prestare sempre la massima attenzione nello scegliere gli specialisti a cui affidi la vendita del tuo immobile, non tutti purtroppo lavorano seriamente e questa storia ce lo insegna.





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Fabio Melis

#Affarefatto




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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!


Fabio Melis

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Come sempre spero di esserti stato di aiuto.


Buona vendita!



Rif.ME - Fabio Melis

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