DALLA RUBRICA "ATROCITÁ IMMOBILIARI": CAPITOLO 5 - "TUTTA COLPA DI UNA FINESTRA"


Riuscire a vendere casa con 6 mesi di ritardo per colpa di una semplice finestra?


Gianluca (nome di fantasia), 37 anni, ci ha conosciuto tramite il così detto "passaparola", su consiglio di un collega di lavoro ha contattato noi di #Affarefatto!

Inizialmente scettico nell’affidarsi a un’Agenzia, ha seguito comunque il consiglio del suo collega e si è affidato a noi.

Il caso che ci riporta è il seguente:

Un anno fa ha ricevuto in eredità dal nonno paterno un appartamento situato a Roma, in Quartiere Trastevere. Si tratta di un appartamento inserito in una piccola palazzina composta da tre unità immobiliari e si trova al terzo e ultimo piano del fabbricato, è stata acquistato quando il nonno era molto giovane

Tra Gianluca e il nonno c’è sempre stato un rapporto di affetto e di fiducia reciproca e già quando era in vita, aveva espresso la volontà di lasciare la casa al suo unico nipote, indipendentemente che ne usufruisse lui stesso per abitarla oppure per venderla in caso necessitasse di liquidità per i suoi progetti.


Gianluca ora è il proprietario dell’appartamento. Si tratta di un quadrilocale, composto da soggiorno, cucina, due bagni e tre camere da letto. Da una prima descrizione di Gianluca, il locale sarebbe in condizioni abitabili, anche se con necessità di ristrutturazione.


Quando Gianluca si è rivolto a noi, dava per scontato che l’abitazione ricevuta in eredità fosse idonea per la vendita, anzi, a dire la verità non si era posto proprio alcun problema! Il motivo per cui si era rivolto a noi, era semplicemente per vendere in fretta e senza troppi pensieri.


Per questo motivo, come faccio sempre con i nuovi clienti, spiego ad Gianluca il nostro modo di lavorare e che prima ancora di mettere in vendita l’abitazione, ci saranno degli step da seguire, magari differenti da altri agenzie ma solo per tutelare sia lui che il futuro acquirente.


Spesso i proprietari non sono a conoscenza dei problemi all’interno delle loro abitazioni, che rendono l’immobile non idoneo per la vendita.



Questi problemi, infatti, sono all’ordine del giorno.

Comunque, tornando al caso del nostro cliente Gianluca, procediamo con la visita dell’immobile e all’analisi della planimetrie catastali.


L’appartamento di Gianluca si trova all’interno di una palazzina degli anni ’60, composto da tre unità abitative. Già dall’esterno l’immobile appare piuttosto datato e si percepisce il bisogno di qualche ristrutturazione, necessità che riguarda anche gli spazi interni, come mi accorgo una volta entrato.


Il locale comunque, presenta dei punti di forza tra cui la buona esposizione al sole, un grande balcone vivibile e l’ampiezza degli spazi.


Procedo ad analizzare le planimetrie catastali e come al solito, è qui che “casca l’asino!”. Fin da subito emergono delle difformità tra la “carta” e ciò che effettivamente si presenta in realtà, davanti ai nostri occhi.


La prima difformità che risulta evidente è la porta finestra della cucina, che permette di accedere direttamente all’ampio balcone, presente sulla planimetria catastale ma NON nell’appartamento di Gianluca. Risulta quindi su “carta” questa apertura che non corrisponde alla realtà, essendoci come unico accesso al balcone, la porta finestra in soggiorno.



Gianluca, che ha seguito con noi queste prime analisi, era davvero incredulo rispetto alle problematiche emerse. Problemi che NON SI ERA NEMMENO IMMAGINATO DI DOVER AFFRONTARE e cui serviva trovare una soluzione il più in fretta possibile!


Spiego al cliente che così com’è allo stato attuale, l’abitazione in suo possesso non è idonea alla vendita e che dobbiamo provvedere alla sistemazione delle difformità emerse.


Si richiede l’intervento di un tecnico per sanare queste problematiche, il quale, dopo aver recuperato tutta la documentazione urbanistica nel Comune, presenta la pratica edilizia per sistemare tutte le difformità presenti.


MA QUI VIENE IL BELLO… La pratica viene immediatamente bloccata perché l’abitazione di Gianluca si trova in zona di Soprintendenza*, sottoposta quindi a vincoli ben definiti.

*Soprintendenza tutela dei beni culturali e in modo differente, dei beni paesaggistici di uno specifico territorio. ... Si occupa inoltre della valorizzazione del patrimonio, ovvero di promozione e sviluppo di attività culturali necessarie a diffondere i valori dei beni.

Questo cosa comportò? che per sanare una semplice porta-finestra, che andava a modificare il prospetto autorizzato a suo tempo dal Comune dell’intera palazzina, ci volessero tempi biblici.


Ecco quindi cosa ha dovuto fare Gianluca per rendere idonea alla vendita la sua casa:


1. PAGARE UNA MULTA per sanare le difformità tra lo stato dei luoghi e ciò che è stato dichiarato;

2. RICHIEDERE IL NULLA OSTA ALLA SOPRINTENDENZA DEL COMUNE;

3. interpellare anche i proprietari delle altre unità immobiliari per APPLICARE LA SANATORIA ALL’INTERO COMPLESSO ABITATIVO.


Oltre ai danni economici, Gianluca ha dovuto SUBIRE UN RITARDO DI BEN 6 MESI, tempo necessario affinché tutte le pratiche fossero applicate e l’immobile reso effettivamente idoneo per essere venduto.

Possiamo dire che in tutto ciò, Gianluca è stato ancora fortunato.


Cosa poteva succedere se Gianluca non si fosse rivolto a noi e avesse messo in vendita l’abitazione non a norma?


Non accorgendosi di queste difformità, avrebbe potuto vendere l’immobile, iniziando con l’incasso della caparra.


Generalmente poi queste difformità emergono subito dopo, quando l’acquirente richiede un mutuo e il perito della Banca esce a valutare l’immobile. A quel punto queste problematiche sarebbero uscite.


Il rischio che ha corso è stato quello di ottenere un atto di vendita nullo, e oltre a dover restituire il doppio della caparra, avrebbe dovuto anche PAGARE I DANNI all’acquirente.


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l caso di Gianluca deve farti riflettere sui rischi che corri mettendo in vendita la tua casa, senza richiedere l’intervento di un professionista.

Se hai ricevuto in eredità un immobile, come Gianluca, è assolutamente fondamentale RICHIEDERE UNA VALUTAZIONE che definisca se la casa è apposto dal punto di vista urbanistico e catastale o se presenta delle difformità importanti come in questo caso.





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Fabio Melis

#Affarefatto




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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!


Fabio Melis

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Come sempre spero di esserti stato di aiuto.


Buona vendita!



Rif.ME - Fabio Melis

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