DALLA RUBRICA "ATROCITÁ IMMOBILIARI": CAPITOLO 3 - La storia di Gaetano


Il dilemma del muro scomparso


Ciao e benvenuto in questo nuovo articolo delle “Atrocità Immobiliari”. Anche oggi ho una nuova storia per te, che parla del nostro cliente Gaetano (nome di fantasia) e della sua villetta a schiera.


Perché ti consiglio leggere la storia di Gaetano? Perché così come per le altre che puoi leggere all’interno della nostra Rubrica, raccontano situazioni reali vissute da persone come te, che desiderano vendere la propria casa.


Se la tua intenzione oggi è di vendere casa, sei fortunato ad essere capitato proprio in questo blog: leggendo le storie dei nostri clienti puoi renderti conto di come i problemi possano riguardare davvero chiunque e qualunque immobile. Le atrocità immobiliari non risparmiano proprio nessuno!


Gaetano è un uomo di 52 anni, già nostro cliente in quanto circa 5 anni fa ha venduto la casa dei suoi genitori ricevuta in eredità. Essendosi trovato bene con la nostra Agenzia, ha deciso di ricontattarci per la vendita della sua villetta a schiera situata nel Comune di Ardea.



Gaetano mi contatta direttamente al telefono; sono passati un po’ di anni ma ricordo ancora bene il viso di Gaetano e anche la compravendita dell’abitazione dei suoi genitori.

Mi fa sempre molto piacere rivedere i miei clienti anche dopo diversi anni, il fatto che si rivolgano ancora a me dopo tanto tempo mi fa pensare che con il mio lavoro ho lasciato un’impronta positiva nella loro vita.

Dopo i saluti e i primi scambi di battute, arriviamo subito al "sodo", raccontandomi di voler vendere l’abitazione in cui risiede: si tratta appunto di una villetta a schiera ad Ardea costruita in edilizia convenzionata.


Ha acquistato l’abitazione da un privato ormai 15 anni fa per abitarci con la moglie. Tutt’ora vive in questa villetta, ma da quando ha divorziato, è solo da circa 3 anni.

Ora si trova in una casa effettivamente troppo grande per lui e desidera trasferirsi in un’abitazione più comoda per un uomo solo che lavora tutto il giorno.

Con un filo di vergogna, mi confessa che da quando la ex moglie ha lasciato l’abitazione dopo il divorzio, per tornare nel suo Comune di origine, la villetta a schiera è caduta nella trascuratezza.


Gaetano è un odontoiatra e mi spiega che passa la maggior parte della sua giornata in studio, dunque non ha molto tempo da dedicare alla casa. Per quanto riguarda il giardino, poi, ancora meno: era infatti la moglie ad occuparsene ed era lei quella dal “pollice verde”.

In questi ultimi 3 anni ha assunto del personale per tenere in ordine la propria casa, ma oggi si è reso conto di preferire un’altra soluzione.


La storia di Gaetano mi ricorda tante altre storie simili passate e mi rendo conto che dietro alla vendita di questo immobile non c’è solo la comodità, ma c’è anche la voglia di ricominciare da capo una nuova vita.


Le abitazioni sono sempre più di 4 mura e un tetto, ma assumono dei significati e un valore affettivo per chi le vive, diventano luoghi pieni di ricordi. Ora questi ricordi possono essere di gioia ma anche di dolore, e nel caso di Gaetano evidentemente il ricordo del matrimonio ora finito è ancora presente tra quelle mura.




Mi accordo immediatamente con Gaetano per il sopralluogo e mi presento il giorno indicato presso l'abitazione. La villetta a schiera si presenta già dall’esterno poco curata anche se, al di là del disordine e della trascuratezza noto un buon potenziale: con qualche ristrutturazione può uscirne un gioiellino.

La villetta si sviluppa su tre piani: al piano terra troviamo il soggiorno, la cucina, un bagno e

uno sgabuzzino, mentre al primo piano si trovano 3 camere da letto e un secondo bagno. Il piano seminterrato è stato adibito a taverna ed è presente anche un’autorimessa.

Ci sono anche due pezzi di giardino: uno che si trova nella parte frontale della casa e che ha più una funzione ornamentale, con aiuole e un piccolo vialetto, e uno sul retro più ampio.


Dopo aver visitato l’intero immobile spiego a Gaetano che il passaggio successivo per eseguire la Valutazione Specifica di Mercato sarà quello di analizzare la documentazione.

Avverto il cliente che potremo incontrare dei problemi in questo percorso, e che la valutazione oltre a fornirci un prezzo di vendita, ha proprio lo scopo di individuare eventuali difformità che renderebbero la casa non idonea alla vendita.


Gaetano, a differenza dei nuovi clienti, si mostra tranquillo, avendo già avuto esperienza con il nostro modo di lavorare, che ha potuto valutare quando abbiamo curato la vendita della casa dei suoi genitori, ma in quel caso, non erano state trovate difformità e nel giro di due mesi la casa era stata venduta.


Analizzo quindi le planimetrie catastali della villetta a schiera e qui posso dire che Gaetano non è stato così fortunato: si nota già da una prima occhiata una grossa difformità per quanto riguarda le metrature del piano seminterrato: nel seminterrato di Gaetano c’era un’unica stanza di 70 metri quadrati, mentre sulla scheda catastale è presente una stanza di 58 mq con un muro che divide la parte retrostante indicata in planimetria come terrapieno. Ora di quel muro non c’era alcuna traccia!


Praticamente quando avevano costruito, avevano ricavato – oltre la superficie autorizzata – altri 12 mq che i precedenti proprietari avevano sempre utilizzato.

Il cliente, venuto a conoscenza di questa situazione, è così sorpreso da rimanere quasi senza fiato, come se qualcuno gli avesse tirato all’improvviso un pugno nello stomaco. Racconta di aver acquistato la casa esattamente così da un privato, VENDENDOGLI UN IMMOBILE NON CONFORME.


Al tempo Gaetano non ha avuto bisogno del mutuo per acquistare, ed è probabile che la compravendita sia avvenuta in modo superficiale, in assenza di un professionista che valutasse la situazione.

Quindi, senza saperlo, Gaetano ha acquistato un immobile con un abuso edilizio e non solo, il fatto grave è che ora si trova tra le mani un immobile non idoneo alla vendita.


Ricordo l’espressione di preoccupazione negli occhi di Gaetano, che temeva di dover rimanere “bloccato” con quella casa per tutta la vita. L’ho tranquillizzato dicendogli che il nostro intervento ha proprio lo scopo di aiutare a far emergere PRIMA DELLA VENDITA questi problemi, per poi trovare il prima possibile una soluzione.


Stando così le cose, mi attivo interpellando un tecnico, per capire come procedere per sanare questa superficie aggiuntiva nell’interrato. Il tecnico si informa a sua volta in Comune, ottenendo pessime notizie: ci dicono che trattandosi di un surplus di metrature, essendo la villetta costruita in edilizia convenzionata la situazione non si può sanare.

L’unico modo per risolvere la situazione è stato quello di attivare dei lavori massicci, tra cui quelli di dimezzare una stanza, ergendo un muro per ricreare la situazione rappresentata nelle schede catastali, eliminando praticamente i 12 mq in eccesso del piano seminterrato impossibili da sanare.





Durante il periodo dei lavori, tra l’altro, si sono fatti avanti dei possibili acquirenti, di cui uno ha poi avanzato una concreta proposta di acquisto. Essendo l’acquisto vincolato a un mutuo, siamo riusciti a sistemare la situazione giusto nei tempi necessario per la sua approvazione.


Tutto sommato, possiamo dire che a Gaetano – nonostante i 4.500,00 euro che ha speso per sistemare è andata bene, abbiamo risolto la situazione e abbiamo anche venduto la sua villetta a schiera in pochissimo tempo.


Ma cosa sarebbe successo se non si fosse rivolto a noi? Gaetano sarebbe andato avanti con la vendita.

È probabile che il perito della banca incaricato per la valutazione dell’immobile si accorgesse della grave difformità e bloccasse la richiesta di mutuo dell’acquirente.


Quindi, in poche parole, Gaetano non avrebbe potuto vendere la sua casa. Se fosse invece arrivato alla vendita e l’acquirente se ne fosse accorto del problema successivamente (come è successo a lui!), avrebbe potuto andare incontro anche all’annullamento dell’atto con tutte le conseguenze del caso.





Ricorda: chi davanti al notaio dichiara che la casa è a posto urbanisticamente e catastalmente, sei tu venditore e non l’acquirente con tutte le responsabilità connesse!


La storia di Gaetano ti deve far riflettere sui rischi di vendere da solo la tua casa, ma anche di procedere all’acquisto senza il supporto di un professionista. L’unico modo per tutelarti al 100% e vendere casa in totale tranquillità è la VALUTAZIONE SPECIFICA DI MERCATO.


Praticamente 8 immobili su 10 non sono idonei per la vendita ed è probabile che anche il tuo presenti delle difformità.


Troviamo abusi e non conformità in molti degli appartamenti che valutiamo, anche in quelli costruiti di recente, e soprattutto, anche quando c’è stata la mediazione di un‘Agenzia.


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Fabio Melis

#Affarefatto




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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!


Fabio Melis

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Come sempre spero di esserti stato di aiuto.


Buona vendita!



Rif.ME - Fabio Melis

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