DALLA RUBRICA ATROCITÁ IMMOBILIARI: CAPITOLO 2


L’amara scoperta di Giulia e Gabriele di avere una casa non vendibile.


C’era una volta una giovane coppia, Giulia e Gabriele. I ragazzi desideravano vendere la propria casa ma erano completamente ignari dei pericoli e delle “atrocità immobiliari” che avrebbero incontrato su questo arduo cammino.


Ecco come inizia la storia che vi racconterò oggi;

parla di due nostri clienti che hanno scoperto di avere tra le mani una casa non idonea per la vendita.




Che cosa significa?

Continua a leggere per scoprirlo! Il motivo per cui racconto le vicende dei nostri clienti è che situazioni come quella che leggerai tra poco, possono riguardare davvero qualsiasi abitazione, e quindi anche la tua!


È molto frequente, infatti, che i proprietari non siano a conoscenza di alcune difformità riguardanti la loro casa, aspetti che metteranno poi a rischio la possibilità di vendere l’immobile.


Questa è proprio la situazione di una giovane coppia,

Giulia e Gabriele hanno contattato Affarefatto su indicazione gradita di un altro nostro caro cliente!


Questi due ragazzi erano davvero scoraggiati: la loro casa, infatti, era in vendita da più di un anno tramite l'agenzia X e in tutto questo tempo non si era vista nemmeno l’ombra di un acquirente.


L’appartamento di Giulia e Gabriele è un tipo si abitazione di forte interesse per il mercato del momento, così come constatato dal primo sopralluogo, si trattava infatti di un quadrilocale di 120 mq, inserito in un contesto bifamiliare, situato al piano terra e con il suo ingresso indipendente. L’appartamento, inoltre disponeva di un giardino di 400 mq.


Dalla visita degli ambienti interni, ho potuto apprezzare un’abitazione in ottime condizioni e con un buon utilizzo dello spazio: l’appartamento disponeva di una cucina separata, 3 ampie camere da letto e un bagno. Al piano interrato inoltre si trovava un bel garage e una grande cantina.


Questa tipologia di appartamento è tra quelle più richieste dagli acquirenti in questo momento, quindi siamo partiti già con buone premesse. Perché allora la vendita non era ancora andata a buon fine?

Ho spiegato ai ragazzi che il primo step è capire se il valore di mercato è congruo al prezzo con cui è stata messa in vendita la casa, inoltre come sempre, verifichiamo tutta la documentazione per evidenziare, qualora ce ne fossero, difformità tra quello che vediamo sul posto e ciò che indicano “le carte”.


Giulia, mi aveva raccomandato che anche l’agenzia x, aveva precedentemente svolto un lavoro di questo tipo e che i documenti erano tutti in ordine. La coppia mi ha quindi anticipato che sicuramente non avrei trovato alcuna problematica nella loro abitazione.


Ormai ho abbastanza esperienza per poter affermare che sono molti gli immobili con difformità, anche in casi in cui è già intervenuta un’altra Agenzia.

Quindi, il mio consiglio, procedere sempre con “i piedi di piombo” e il nostro metodo di lavoro consiste sempre nell’analizzare tutta la documentazione a fondo.


In questo caso, abbiamo fatto proprio bene!… ad attenderci dietro l’angolo c’erano delle “atrocità immobiliari” che Giulia e Gabriele non si sarebbero mai aspettati!


Ho proseguito quindi con l’analisi dei documenti: ho scaricato dal Catasto le planimetrie dell’appartamento e ho chiesto a Giulia di prendere visione dei progetti depositati in comune di cui lei stessa fortunatamente ne era in possesso.





Già da questa prima fase sono emersi i primi problemi: prendendo visione di una pratica edilizia risalente al 1984, con cui sono stati suddivisi i due appartamenti (prima di allora, si trattava di un’unica grande villa), risultavano delle difformità a livello del piano interrato.


Le planimetrie catastali però risultavano conformi, perché erano state rifatte nel 2014 (i ragazzi hanno acquistato l’appartamento nel 2013). Ma perché le planimetrie catastali erano state rifatte?


Ho chiesto quindi spiegazione alla coppia, che mi ha informato di aver richiesto una pratica edilizia per ottenere l’ingresso pedonale indipendente al proprio appartamento.


In sostanza quando hanno fatto la pratica edilizia per l’ingresso indipendente, hanno anche rifatto le planimetrie catastali.


Il nuovo accatastamento presentato dal geometra prevedeva oltre all’ingresso pedonale e il frazionamento del giardino esclusivo, anche una diversa distribuzione interna dei locali, a cui avrebbe dovuto corrispondere per legge una pratica edilizia se fossero state fatte delle modifiche interne o comunque una conformità urbanistica sui progetti depositati in comune allo stato attuale dei luoghi.


Giulia e Gabriele, messi a conoscenza di questo fatto, mi hanno confermato di non aver fatto modifiche interne e di aver comprato la casa direttamente così.

A questo punto era chiaro che qualcosa non andava…


E in effetti la conferma l’ho avuta guardando l’atto risalente all’acquisto e qui “casca l’asino”!


Ecco come si spiega la situazione di Giulia e Gabriele…


Quando hanno acquistato l’appartamento, allegate all’atto c’erano le vecchie planimetrie catastali (NON QUELLE ATTUALI!) che non erano conformi allo stato attuale dei luoghi!

Ovvero, mentre il piano terra corrispondeva alle carte e alla situazione reale sul posto, al piano interrato erano segnate due tramezze, una in cantina e una in garage, che non erano mai esistite e che loro non avevano mai avuto!


MANUEL E DENISE HANNO ACQUISTATO SENZA SAPERLO UNA CASA CON DELLE DIFFORMITÀ URBANISTICHE.


La domanda che ti starai ponendo, però è questa: com’è possibile che questa coppia di ragazzi abbia ACQUISTATO UNA CASA CON DIFFORMITÀ del genere, ESSENDOSI AFFIDATA ANCHE a UN’AGENZIA IMMOBILIARE?


Questo dubbio è più che lecito e vedendo casi di questo tipo di frequente, posso solo dirvi che purtroppo non tutti lavorano con serietà e spesso le Agenzie, come in questo caso, si limitano a una valutazione sbrigativa e approssimativa.


In questo caso specifico l’agenzia immobiliare ha fatto finta di niente pur di chiudere la vendita sfruttando 2 fattori:

il primo è l’inesperienza dei due ragazzi,

il secondo è perché questi hanno comprato l’abitazione senza richiedere un mutuo, e quindi al tempo non sono stati eseguiti anche i controlli di un perito esterno.



Questo aspetto è molto importante, perché se avessero acquistato tramite mutuo, il perito della banca avrebbe valutato la situazione e quasi sicuramente sarebbero emerse queste difformità (bloccando di fatto l’acquisto!).

È per evitare situazioni come queste che la nostra Agenzia Immobiliare lavora prevedendo una valutazione dell’immobile che consiste in prima battuta nel verificare l’idoneità di vendita, a tutela sia del venditore, che dell’acquirente.


Comunque, fortunatamente le difformità urbanistiche dell’appartamento di Giulia e Gabriele sono emerse PRIMA DELL’ACQUISTO e siamo riusciti a risolvere la situazione.


In sostanza, Giulia e Gabriele hanno dovuto pagare una pratica edilizia, fortunatamente esente da sanzione, ma che gli è costata ben 500 euro.


L’ingiustizia è che questa pratica doveva essere a carico del primo proprietario che ha venduto la casa ai ragazzi ma ora è rimasta a carico loro, pena l’impossibilità di vendere.


Da questa storia quale insegnamento puoi trarre? Sicuramente che fidarsi è bene, non fidarsi è meglio! Valuta molto bene i professionisti a cui affidi la vendita del tuo immobile, come vedi non tutti lavorano con serietà.


Inoltre, non dare mai per scontato che un’abitazione sia idonea per la vendita, magari perché di recente costruzione: oggi sono in vigore normative che anche solo 15 anni fa erano diverse, ciò significa che alcune situazioni oggi non sono più a norma.


È per questo motivo che PRIMA di mettere in vendita una casa, eseguiamo una valutazione così approfondita ed è per questo che andiamo sempre a fondo nell’analisi della documentazione. Va fatta sempre una visura storica dell’immobile dove si evidenziano tutti i vari aggiornamenti catastali e deve essere verificato che corrispondano alle variazioni urbanistiche.


Voglio però farti riflettere anche su questo aspetto: Giulia e Gabriele si erano affidati a un’agenzia immobiliare pensando di essere tutelati e che invece nonostante le planimetrie catastali fossero palesemente difformi, ha fatto finta di niente e gli ha venduto una casa non a posto urbanisticamente e catastalmente.


I due ragazzi non essendo del mestiere e non facendo mutuo, si sono fidati e non si sono accordi delle difformità rappresentate sulle planimetrie catastali ritrovandosi oltre il danno la beffa a dover pagare per sistemare la loro situazione.


Ma il colmo è che quest’agenzia immobiliare x, non solo ha creato un danno a Giulia e Gabriele che ora devono vendere, ma a suo tempo non hanno tutelato il venditore facendogli rischiare un atto nullo con tutte le conseguenze del caso, visto che chi dichiara davanti al notaio che la casa è conforme alle norme urbanistiche e catastali, è chi vende e non chi compra, ricordalo bene!


Se ci si ferma a una valutazione superficiale si può notare, come nel caso di Giulia e Gabriele, una situazione conforme catastalmente. Solo approfondendo poi, si scopre che l’abitazione è difforme a livello urbanistico.


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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!


Fabio Melis

#Affarefatto


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Come sempre spero di esserti stato di aiuto.


Buona vendita!



Rif.ME - Fabio Melis

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