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CONFORMITÀ CATASTALE: COSA SUCCEDE SE LA PLANIMETRIA NON CORRISPONDE?


Trovata la casa dei sogni? Ottimo.


Prima di avventurarsi in una compravendita, però, meglio verificare che l’abitazione sia a norma sotto tutti i punti di vista.

Un controllo che si può effettuare in autonomia o, meglio, con l’aiuto di un agente immobiliare e di un tecnico abilitato. Basta anche il geometra. Uno degli aspetti che spesso fanno rallentare le procedure è quello della regolarità catastale.

La casa, come si presenta, corrisponde a quanto risulta in Comune e all’Agenzia delle Entrate? È opportuno che tutto sia sistemato prima di procedere con l’atto notarile.

Dal 1º luglio 2010, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, la commerciabilità dei fabbricati è subordinata anche all’attestazione di conformità dei dati e delle planimetrie catastali depositate in catasto allo stato di fatto.


Conformità urbanistica, abuso edilizio e conformità catastale: facciamo chiarezza

C’è un punto che crea confusione, ma su cui invece occorre avere le idee chiare, perché quando si parla di “conformità” dell’immobile ci si riferisce a due aspetti diversi e una serie di documenti che, fisicamente, risiedono in due posti distinti.

Una prima verifica riguarda la conformità “urbanistica”. Ossia l’immobile deve essere uguale al progetto originario depositato presso gli uffici comunali, che a suo tempo avevano dato il permesso a costruire. Se nel corso degli anni ci sono state modifiche sostanziali, per esempio è stato abbattuto un muro, è stata aperta una finestra che non esisteva, o addirittura è aumentata la volumetria, queste modifiche dovevano essere regolarmente accompagnate da denuncia dei lavori e dall’ok del Comune. In mancanza di questi requisiti, siamo in presenza di un abuso edilizio, che va sanato il prima possibile.

La conformità “catastale”, che oggettivamente è meno grave, riguarda invece la corrispondenza tra la casa e la planimetria (il disegno) depositato al Catasto. Un documento che si può ottenere mediante una semplice misura. Anche in questo caso è sempre meglio verificare che ci sia perfetta aderenza.

Un caso di difformità frequente riguarda le abitazioni nuove. Spesso, i costruttori operano delle modifiche in corsa agli appartamenti in costruzione, su richiesta degli acquirenti.

Per esempio, un vano adibito a ripostiglio viene trasformato in un secondo bagno. Ma al Catasto rimane memorizzato il disegno originale. È una variazione che non incide sul numero complessivo dei vani e dei metri quadrati, ma andrebbe ugualmente segnalata. In tutti questi casi, è evidente che le spese per la correzione siano da imputare al venditore, che si impegna a cedere un immobile conforme in ogni suo aspetto.



Conformità catastale: come ottenerla?

Per tutte le irregolarità urbanistiche, è indispensabile rivolgersi a un tecnico abilitato per farlo dialogare con il Comune e sistemare la situazione. Per quanto riguarda il Catasto, esiste invece una procedura on line che si può esperire con l’Agenzia delle Entrate e che permette di sistemare alcuni dati.

In alcuni casi, è sufficiente la comunicazione a distanza. Altrimenti, se il Fisco necessita di ulteriori documenti, chiamerà il cittadino per fissare un appuntamento.

I dati che si possono correggere con questa procedura riguardano l’intestazione del proprietario, i dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno).

Occorre avere a portata di mano dei documenti, come il rogito d’acquisto, per “certificare” i dati che si stanno inserendo. Altri aspetti sono più tecnici e non sono appannaggio del privato cittadino. Infatti, la procedura on line apre diversi “percorsi” e il form delle Entrate chiede se il soggetto che procede è un privato, un tecnico abilitato, uno studio legale, notarile e così via.


Il preliminare d’acquisto e i dati di conformità

I dati di conformità sono importanti già a livello di preliminare di vendita di un immobile.

Questo documento, infatti, deve contenere:

  • l’identificativo catastale;

  • il riferimento alle planimetrie catastali;

  • la dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, oppure l’attestazione di un tecnico abilitato.

Un punto va chiarito. La situazione di perfetta regolarità dell’immobile deve avvenire al momento del contratto definitivo, ossia il rogito notarile. Ma è opportuno che in caso di difformità, il venditore le manifesti subito e scriva nel preliminare che si impegna a sanarle entro un tempo prestabilito e che si procederà al rogito solo espletate queste incombenze.

Naturalmente, è una condizione che il potenziale acquirente deve considerare e accettare.